Сарай это капитальная постройка

Считать ли сарай недвижимостью?

При предоставлении льгот пенсионерам подлежит ли сарай налогообложению? Он не капитальный, без фундамента. Что на дачном участке является недвижимостью? Сарай без фундамента может относиться к недвижимому имуществу? Заявление на предоставление льгот написала на дом. А теперь налог пришел на сарай. Это ошибка?

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие виды имущества:

• жилой дом (сюда относятся дома и жилые строения, расположенные на дачных участках, ИЖС, ЛПХ);
• квартира,
• комната;
• гараж,
• машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здания, строения, сооружения, помещения (в соответствии со ст. 401 Налогового кодекса).

Налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 402 НК РФ). А кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в ходе проведения государственной кадастровой оценки (ст. 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

То есть, налогообложению подлежат только объекты недвижимости, которые поставлены на кадастровый учет (имеют кадастровый номер) и прошли указанную оценку.

Общее правило отнесения объекта к недвижимости установлено ст. 130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба (п. 1 указанной статьи). В том числе к этим объектам отнесены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В ст. 1 Градостроительного кодекса вводятся понятия:

• «объекты капитального строительства» – здания, сооружения, строения, незавершенные объекты;
• «некапитальные строения, сооружения» – строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение без несоразмерного ущерба.

Более детальных критериев отнесения объекта к недвижимости на настоящий момент не существует, хотя Минэкономразвития уже давно работает над пакетом нормативных актов, направленных на уточнение этого понятия.

Все эти хитросплетения законодательства приходится указывать для того, чтобы пояснить: само по себе отсутствие фундамента у строения еще не означает, что оно не является недвижимостью. Постройка может стоять на голой земле, но при этом стоять настолько крепко, что переместить ее не представляется возможным. Насколько капитально построен ваш сарай – пока что знаете только вы. Но должны будут узнать и в налоговой инспекции, если вы не зарегистрировали его в качестве объекта недвижимости.

Немаловажным является площадь сарая. Дело в том, что, помимо льготы по налогу для пенсионеров на один объект каждого вида имущества, всем физическим лицам предоставляется освобождение от налога в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 м². Они должны быть расположены на участках для огородничества, садоводства, дачного хозяйства, ЛПХ и ИЖС.

Наверняка ваш сарай меньше 50 м², что позволяет предположить – налог на него действительно начислен по ошибке, независимо от того, движимый он или недвижимый.

Для скорейшего разрешения этого вопроса следует посетить налоговую инспекцию, взяв с собой документы на землю, дом и хозяйственную постройку, а также желательно иметь документ, подтверждающий ваше право на льготу по уплате налога на дом.

Если же сарай не зарегистрирован в качестве объекта недвижимости, тогда необходимо опять-таки ехать в налоговую и подавать претензию, в которой обоснованно изложить, что объект имущества, на который начислен налог, является некапитальным строением, не стоит на кадастровом учете, поскольку не относится к объектам недвижимости, и просить исправить ошибку.

Источник

Необходимость регистрации хозяйственной постройки на земельном участке

На земельном участке (ЛПХ, земли поселений) расположены хозблок и сарай, соединенные открытой верандой (крыша без стен) — до 50 кв. м, все без фундамента. Налоговая и комитет по имуществу квалифицируют данные постройки как объекты капитального строительства. Относятся ли данные строения к недвижимому имуществу, подлежащему обязательной регистрации? Какие установлены взыскания за отсутствие регистрации такого имущества?

Определение объекта капитального строительства дается в п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, где сказано, что это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка.

В свою очередь, в п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ дается определение некапитальным строениям, каковыми признаются строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение, демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения характеристик.

Таким образом, критерием отнесения объекта к капитальному/некапитальному являются его конструктивные особенности, а именно наличие фундамента, несущих и ограждающих конструкций, имеющихся инженерных коммуникаций.

При наличии спора с государственными органами об отнесении объекта к капитальному и постановке на соответствующий учет возможно проведение соответсвующей экспертизы, на разрешение которой можно поставить вопросы о наличии или отсутствии инженерных коммуникаций, несущих и ограждающих конструкций, неразрывной связи между строением и землей, а также возможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению строения.

Как разъясняют налоговые органы, такие постройки, как теплицы, хозблоки, навесы, некапитальные строения, временные сезонные сооружения и т.д. не являются объектом налогооблажения (письмо ФНС РОССИИ от 17.05.2017 № БС-4-21/9186@).

Источник

Сарай своими руками

Компании «МГК-СТРОЙ» раскроет секреты строительства! Мы расскажем вам, как построить сарай быстро и недорого!

Как построить сарай?

Хозяйственные постройки на дачном участке не роскошь и рано или поздно необходимость в них возникнет, будь то хранение инструментов или дров, или дом для животных. В последнем случае сарай понадобится почти такой же, как и дом для людей, но и сохранность инструментов тоже нужно обеспечить должным образом.

3 принципа в строительстве сарая:

• Постройка не должна находиться в низине, где скапливается вода
• Обычно находится на заднем дворе
• Доступ туда должен быть легким, чтобы без труда достать все необходимое

Фундамент для сарая

Прежде всего, роется котлован до полуметра вглубь и размером равным площади будущего сарая. Там делается «подушка»: насыпается смесь песка и гравия, а после – щебень. Не нужно слишком много, сантиметров на 15 максимум для всей подушки. Потом на подушку накладывается сетка из арматуры и форма из досок, опалубка, для будущего фундамента из бетона. Бетон заливается и сохнет несколько дней. Необходимо дать ему хорошо просохнуть, но при этом следить, чтобы не потрескался, поливая водой при необходимости. Сколько именно должен сохнуть бетон, это зависит от его качества и погоды, необходимая информация должна быть описана в инструкции, а так, от двух недель до месяца.

Каркас сарая

Самый простой вариант – из деревянных брусьев, которые потом обиваются вагонкой и вот, уже все почти готово, осталось крышу подвести, но если это как-то слишком ненадежно выглядит, то можно и кирпича добавить. Например, на фундамент выложить сначала кирпич, а на него уже ставить деревянный каркас, особенно если влажность в этом месте все-таки высокая и дерево хочется держать подальше от земли. Тогда между кирпичом и брусом нужно будет проложить гидроизоляцию, чтобы уж наверняка, а рядов кирпича достаточно будет 4 или 5. Для крепления бруса к кирпичу есть специальные средства, например, анкеры, особенно болты с увеличенной, Т-образной, головкой — они выдерживают большой вес. Стойки каркаса должны располагаться друг от друга на расстоянии не более, чем полтора метра. Теперь осталось обшить стены. Это можно сделать при помощи разных материалов, например, обструганные доски легко обработать любыми антисептиками и покрасить. Если доски располагать вертикально, то стена будет прочнее. Не забыть про окна и двери! Утепление зависит от назначения и желания.

Крыша сарая

Чаще всего крыша у таких строений без особых изысков, односкатная или двускатная. Для покрытия, у построек любого назначения на первом месте – чтобы не протекала. Уж протечки-то точно не понравятся ни курицам, ни инструменту. Возможно покрытие кровли листами асбестоцемента или стали. В случае же куриц или другой живности понадобится более сложное строение, где будет нежарко и не холодно и еще плюс хорошая вентиляция. Особенно в случае куриц.

Сарай для животных своими руками

Это уже более капитальная постройка, которую возводят, например, из пеноблоков. Котлован для фундамента такого сарая роется в виде траншеи до 80 см вглубь и шириной на 5 или 10 см больше, чем ширина будущей стены. Устанавливается опалубок, засыпается щебень с песком или керамзит сантиметров на 20, потом дно и стенки нужно обложить рубероидом, чтобы раствор не уходил в землю. Вяжется сетка из арматуры и заливается бетоном, лучше с добавлением щебня. Лента фундамента должна быть выше уровня земли сантиметров на 10. Сохнуть такой фундамент должен около месяца. Перед возведением стен, фундамент покрывают рубероидом слоя в два и начинают кладку с углов. Для скрепления блоков друг с другом есть клей специальный, но и обычный бетонный раствор тоже годен. Для крыши необходимо более качественное покрытие, из самых недорогих понадобится шифер или проф настил. Если сарай большой, а пеноблок — это материал довольно мягкий, так что между стеной и крышей возможно поставить дополнительный брус, мауэрлат, который равномернее распределит нагрузку. Пол зависит от обитателей. Птицы будут рады полу из глины с опилками или соломой, козы – доскам, а вот со свиньями и животными покрупнее, придется повозиться. Им понадобится бетон с гидроизоляцией и утеплителем, а там, где они спят, нужны доски и солома.

Источник

Относится ли сарай к объектам капитального строительства

Какие строения регистрировать, а какие нет: 35 фото-примеров

В прошлом году мы уже писали о том, какие строения регистрировать нужно, а какие нет. Сегодня разберем этот вопрос снова, но более подробно и на конкретных примерах. О том, зачем оформлять свою недвижимость и какие документы для этого понадобятся прочтите здесь.

Какие объекты нужно оформлять обязательно?

Регистрировать необходимо только объекты капитального строительства. Такие объекты должны соответствовать двум основным требованиям:

• их нельзя переместить или переставить, при этом не разрушив;
• имеют прочный фундамент (неразрывно связаны с землей).

Жилые строения

Существует много видов капитальных строений. Нас с вами интересуют только объекты индивидуального жилищного строительства, а именно частный жилой дом. Ставить на кадастровый учет индивидуальный жилой дом должен сам владелец.

Градостроительный кодекс РФ дает такое определение:

индивидуальный жилой дом – это отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более 3-х, высотой не более 20 метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не подлежит разделу на самостоятельные объекты недвижимости. Жилой дом рассчитан на долгий срок службы и предназначен для постоянного проживания.

Важно! Если дом не соответствует вышеперечисленным техническим и градостроительным нормам, то оформить его как «жилой» не получится. Например, строение в 4 этажа и выше поставить на кадастровый учет как ИЖД уже нельзя.

Индивидуальный жилой дом надо регистрировать

Нежилые строения

К ним относятся дачные и садовые дома, гаражи и бани, а также постройки хозяйственного и вспомогательного назначения. Все они не являются «жилыми», т.е. не пригодны для постоянного, круглогодичного проживания.

Нежилые постройки ставят на кадастровый учет только в том случае, если они обладают признаками «капитальности»: прочный фундамент и неразрывная связь с землей.

1. Дачные и садовые дома

Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества» дает такое определение:
садовый дом – это здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании.

Садовые и дачные дома в отличие от индивидуального жилого дома не являются жилыми в законодательном отношении. Однако садовый дом возможно перевести в категорию «жилой» на основании Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением…» ред. от 24.12.2018 г. Это даст право на постоянное проживание и возможность получения прописки.

Садовые и дачные дома также подлежат обязательной регистрации.

2. Гаражи, бани, беседки (капитальные)

Баню с прочным фундаментом и коммуникациями относят к капитальным строениям. Ее нужно регистрировать.

Пример беседки, которую надо оформлять

Гараж такого плана является капитальной постройкой. – Оформляем? – Да!

3. Хозяйственные и вспомогательные постройки

Это теплицы, сараи, туалеты, пристройки, летние кухни, складские помещения, имеющие черты капитального строения.

Рассмотрим фото-примеры таких строений.

Какие строения регистрировать не нужно?

Все некапитальные строения не надо ставить на кадастровый учет и получать на них право собственности тоже. В Градостроительном кодексе РФ нет четкого определения некапитального объекта строительства, однако можно выделить ряд его характерных черт.

Некапитальной постройка считается, если:

• ее легко можно переставить или перенести на другое место,
• она имеет временный или сезонный характер,
• не имеет капитального фундамента,

Не всегда наличие этих признаков говорит о том, что постройка является объектом некапитального строительства. В некоторых случаях требуется проведение строительной экспертизы. Итак, рассмотрим примеры некапитальных построек, которые чаще всего встречаются на земельных участках. Это различного рода разборные гаражи, сараи, туалеты, теплицы без фундамента, переносные бани, временные пристройки, хозблоки, навесы, бытовки, а также колодца, дровницы и т.п.

30 % из поступающим к нам в компанию писем – это вопросы, касающиеся того, нужно ли ставить на кадастр то или иное строение. Надеемся, эта статья поможет Вам и нашим заказчикам быстро и легко разобраться с этим вопросом. Кроме того, Вы всегда можете обратиться к нашим кадастровым инженерам и получить бесплатную консультацию даже в выходные и праздничные дни.

Пришлите изображение вашей постройки на почту Центрального кадастрового бюро или в WhatsApp по телефону +74993508089, и мы подскажем, нужно ли его регистрировать.

Трехэтажный сарай

Прокурор попросил обязать двух граждан — собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты — никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись — все снести. А областной суд сказал — нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51). И подтвердил — постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций. То есть под строением проходят трубы.

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для «хранения индивидуального транспортного средства», проще говоря — обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну а Верховный суд напомнил следующее — по 222-й статье Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, «созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом». Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный пленум, причем совместный — Высшего арбитражного и Верховного судов (N 10/22 от 29 апреля 2010 года).Там сказано следующее — рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для чего назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный пленум, «не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку».

Правда, пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, а пытался ли человек свой объект узаконить. И главное — если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.

В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал — спорный объект — сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный суд в этой связи заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и прочее. Все они, выражаясь юридическим языком, следуют судьбе главной вещи. То есть дома. Об этом подробно сказано в 135-й статье Гражданского кодекса.

По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный суд напоминает, что по закону, единственным критерием отнесения строений к вспомогательным, является наличие на участке основного здания. По отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект — это двухэтажное нежилое строение. А по документам, его целевое назначение многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ — Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В перечне разрешенное использование участков с «многофункциональными обслуживающими зданиями» и «сооружения для хранения транспортных средств» разделено.

Капитальные и некапитальные (временные) постройки – их различия и особенности с позиции закона и на примерах

Содержание

Значимость задачи отнесения построек к капитальными или некапитальными объектам

Строительство многих объектов не обходится без получения разрешения на строительство. По завершении их возведения требуется разрешение на ввод в эксплуатацию.

Чтобы построить жилой дом на участке для ИЖС или ЛПХ застройщики должны уведомить местные органы власти:

1. сначала о начале строительства, для чего направляют уведомление о таком намерении
2. после того, как дом построен, – уведомление о завершении строительства

Для другой части объектов подготовка и получение разрешений не требуется. По окончании строительства такие объекты не ставятся на государственный кадастровый учёт. Они лишены правового статуса объектов недвижимости, то есть на них невозможно оформить собственность. Эти объекты называются временными, некапитальными и нестационарными.

Различия между капитальными и некапитальными объектами можно определить, рассмотрев признаки капитальности объекта, установленные Градостроительным кодексом РФ, и сравнив их с особенностями некапитальнымх построек, признаки которых в градостроительном законодательстве не отражены.

Капитальные строения

1. Характеристики капитального строения

Типы капитальных строений

Все здания и сооружения относятся к одному из следующих двух видов строений:

1. капитальное строение или сооружение
2. некапитальное строение или сооружение

Различия между капитальными и некапитальными объектами уточняет Градостроительный кодекс РФ (пункты 10, 10.1 и 10.2 статьи 1), по которому список объектов капитального строительства представлен в более подробном формате:

• объекты незавершённого строительства:
  1. 1. здание, строение, сооружение
     2. исключения:
        • некапитальные строения и сооружения
        • неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и др.)
• линейные объекты:
  • ЛЭП
  • линии связи и линейно-кабельные сооружения
  • трубопроводы
  • автомобильные дороги
  • ж/д линии
  • другие сооружения
• некапитальные строения и сооружения:
  • киоски
  • навесы
  • строения, сооружения, обладающие следующими характеристиками одновременно:
    1. отсутствием прочной связи с землёй
    2. возможностью выполнения перемещения, демонтажа и последующей установки без существенного ущерба назначению и без изменения основных характеристик, обеспечиваемой конструктивными характеристики

Виды работ, выполняемые только про строительстве ОКС

Только с ОКС связаны задачи нового строительства, расширение объекта капитального типа, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт и снос объекта, К ним относится и задача возведения зданий, строений, сооружений на месте сносимых объектов капитального строительства.

Признаками капитальности объекта могут служить те виды работ, что выполняются при его строительстве:

1. проектно-изыскательские
2. фундаментные
3. монтаж опорной конструкции, ограждений
4. подвод коммуникаций
5. пуско-наладочные

Связь строения и земли как особенность ОКС

Земляные работы по устройству заглубленного фундамента являются одним из этапов капитального строительства объекта. Через фундамент производится привязка капитального строения к земле. Здание и земля под ним становятся единым объектом. Демонтаж или перенос такого строения на другой участок сопряжён с причинением существенного ущерба строению и невозможностью сохранения его основных характеристик.

По Гражданскому кодексу РФ (пункт 1 статьи 130), к недвижимому имуществу относится всё, что прочно связано с землей, что невозможно переместить в другое место, не причинив при этом значительный ущерб объектам.

Признаки капитальности сооружений

Сооружение – это строительная система с наземной и, возможно, подземной частями. Состоит она из несущих и иногда ограждающих строительных конструкций.

В область использования сооружений входят многие задачи:

• выполнение производственных процессов
• хранение продукции
• временное пребывания людей
• перемещения людей и грузов.

Отдельное сооружение со всеми устройствами, образующими с ним единое целое, также считается капитальным объектом:

1. плотина – состоит из тела плотины, фильтров и дренажа, шпунтов и цементационных завесов, водоспусков и водосливов с металлическими конструкциями, креплениями откосов, автодорог по телу плотины, мостиков, площадок, ограждений и др.
2. автодорога – включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.) и другие сооружения, относящиеся к дороге (ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты, ров)
3. стадионы – специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта (городошная и легкоатлетическая площадки, футбольное и хоккейное поля, беговая дорожка и ямы для прыжков)
4. площадки на земле, являющиеся приспособлением самой площадки для физкультуры и спорта
5. функциональные устройства для передачи энергии и информации:
6. ЛЭП
7. теплоцентрали
8. трубопроводы
9. радиорелейные линии
10. кабельные линии связи
11. специализированные сооружения систем связи
12. другие аналогичные объекты с сопутствующими комплексами инженерных сооружений

Когда строящиеся строения или сооружения становятся объектами капитального строительства?

От момента закладки фундамента и до завершения строительства строения или сооружения считаются объектами капитального строительства, то есть незаконченными (незавершёнными).

По мере их возведения они постепенно преобразуются в капитальные объекты с запланированным сроком эксплуатации. Длительный срок эксплуатации – одна из характерных особенностей капитального объекта.

Капитальные строения или сооружения становятся строениями только после сдачи их в эксплуатацию.

Все капитальные строения и сооружения должны регистрироваться в ЕГРН (статья 131 Гражданского кодекса РФ).

2. Общий перечень видов ОКС

Основные характеристики капитальных построек, их функциональные признаки и статус постройки позволяют сформировать самый общий перечень видов объектов капитального строительства:

• по функциональному признаку

1. производственные и промышленные ОКС
   • здания для производственных и промышленных целей с расположенными в них производственными цехами, линиями и сопутствующими им объектами)
2. объекты обороны или безопасности
3. непроизводственные ОКС
   • частные и многоквартирные жилые дома
   • здания и помещения коммунальной сферы и социально-культурного назначения
4. линейные ОКС
   • инженерно-коммуникационные сети:
     • водопроводная, канализационная, газопроводная и другие инженерные сети)
     • трубопроводы
     • линии связи и электропередач
   • дороги, пути сообщения и прилегающие к ним объекты (тоннели, мосты)

• по статусу:

1. жилые здания:
   • оснащённые нeoбхoдимыми коммуникациями
   • состоящие из надземной и подземной частей, предназначенных для проживания людей, размещения производства или содержания животных
2. нежилые здания и сооружения
   • мосты
   • ЛЭП
   • стадионы
   • объекты промышленного, сельскохозяйственного, коммерческого, административного, учебного назначения, объекты здравоохранения
   • другие
3. незавершённое строительство
   • объекты и сооружения, возведение которых начато, но не окончено или приостановлено на фиксированный срок

Для отдельных зданий, помещений или сооружений общими признаками капитальности могут служить технические характеристики:

• возведение на специально смонтированном фундаменте
• подведение стационарных коммуникаций
• оснащение ряда объектов оборудованием, подсобными конструкциями:
  • эстакадами
  • пандусами
  • т.д.

В завершённом состоянии такие здания, помещения или сооружения называются капитальными объектами. Они являются объектами недвижимости, так как все они неизменно связаны с землёй.

Срок эксплуатации таких объектов длительный и исчисляется многими годами.

3. Частный жилой дом – это капитальная постройка или нет?

Жилой дом, представляющий собой здание (строение), возводимое или существующее на земельном участке, предназначенном для ИЖС, садоводства или ЛПХ (в черте населённого пункта) признаётся объектом капитального строительства.

В пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ даётся понятие самого объекта индивидуального жилищного строительства (частного жилого дома):

объект индивидуального жилищного строительства – отдельно стоящее здание со следующими параметрами:

• количество надземных этажей – не более чем 3
• высота не более 20 м

1. состоит из комнат и помещений вспомогательного использования для бытовых и иных нужд, связанных с проживанием людей в таком здании
2. не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Градостроительным кодексом установлено, что понятия:

• «объект индивидуального жилищного строительства»
• «жилой дом»
• «индивидуальный жилой дом»

равнозначны и в этом значении равнозначно используются и в других федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, а параметры объектов ИЖС в равной степени применяются к жилым домам и индивидуальным жилым домам.

Некапитальные строения

1. Характеристики некапитального строения

Поскольку нормативные критерии, позволяющие однозначно определить, является или нет объект или сооружение некапитальным, в Градостроительном кодексе РФ сформулированы несколько скудно, для вычленения конкретных особенностей некапитальных построек приходится использовать только характеристики ОКС и «действовать от обратного», признавая следующее:

• в отличие от капитальной постройки (объекта недвижимости), некапитальные постройки или сооружения, не являются объектами капитального строительства, то есть это движимые объекты и сооружения, обладающие техническими характеристиками, которые способны обеспечить:
  1. перемещение строения или сооружения (или их конструктивных частей)
  2. выполнение демонтажа и переноса без причинения существенного вреда строению и без изменения основных характеристик такого строения
• некапитальные строения имеют ограниченный срок пребывания на месте их установки
• временная постройка (некапитальный объект) не обладает прочной связью с землей:
  • или не имеют фундаментов
  • или не имеют капитальных (заглубленных) фундаментов
• на возведение некапитальных построек требуется меньше средств и времени, чем на капитальные постройки

Итак, можно констатировать, что, к основным критериям некапитальности строения относятся следующие:

1. временность использования и более короткий срок эксплуатации
2. возможность перемещения постройки без несоразмерного ущерба её назначению
3. отсутствие загубленного фундамента
4. отсутствие стационарных коммуникаций (как правило)
5. меньший срок возведения в сравнении с капитальными строениями
6. исключение необходимости получения разрешения на строительство
7. невозможность регистрации права собственности в ЕГРН

В полной мере перечисленные критерии не могут служить гарантией отнесения постройки к движимому или недвижимому имуществу, то есть к некапитальному или капитальному объекту. Мало того, в ряде случаев возникает необходимость проведения строительной экспертизы строения, поскольку указанные критерии могут оказаться совсем не очевидными.

2. Детализация признаков некапитальных строений

Более зримые черты некапитальные (временные) объекты получили в государственных строительных стандартах. К примеру, в ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения» введены следующие понятия:

в строительстве титулом здания, титулом сооружения называется краткая характеристика строения (объекта), содержащая его основные показатели:

1. наименование
2. местонахождение
3. технические показатели

• титульные здания и сооружения

1. это временные здания и сооружения для нужд строительства в целом
2. они используются многократно, обладают высоким эксплуатационным ресурсом

• нетитульные здания и сооружения

это временные здания и сооружения для обеспечения нужд отдельного объекта

• мобильное (инвентарное) здание или сооружение

это здание или сооружение комплектной заводской поставки, конструкция которого отвечает следующим характеристикам:

1. возможность передислокации
2. сборно-разборная, сборная, разборная особенность конструкции:
   • состоит из отдельных блок-контейнеров, плоских и линейных элементов или их сочетаний, соединяемых в конструктивную систему на месте эксплуатации

В другом государственном стандарте ГCН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм затрат на строительство временных, модульных зданий и сооружений при производстве ремонтно-строительных работ» указывается (пункт 1.1):

«к временным зданиям и сооружениям относятся специально возводимые или приспособляемые на период капитального ремонта производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения модульного типа, необходимые для производства ремонтно-строительных работ».

Понятия, данные в стандартах, распространяются на некапитальные объекты, выполняющие роль вспомогательных и обеспечивающие строительство объекта (жилого дома, жилого комплекса, крупного производственного объекта и др.). Такими некапитальными объектами могут быть используемые многократно бытовые городки на строительных площадках. По завершении строительства объекта все временные сооружения подлежат демонтажу.

Благодаря понятиям о временных, модульных зданиях и сооружениях, введённых стандартами, область их применения существенно расширилась. Этому способствовало появление новых строительных материалов и технологий.

Проектные и технологические разработки и создание различных легковозводимых конструкций, лёгких сборно-разборных сооружений, не имеющих прочной связи с землёй, обладающих возможностью перемещения без ущерба назначению, позволили отнести их или к некапитальным строениям, или объектам вспомогательного использования:

• объекты, не имеющие фундамента, со стенами и перекрытиями из металлических конструкций
• торговые павильоны
• площадки, оборудованные навесом для ожидания пассажирами городского транспорта, с киоском (остановочный комплекс)
• площадки для обучения вождению автотранспортных средств
• временные автостоянки и парковки
• временные сооружения торговли и сферы услуг
• антенно-мачтовые сооружения сотовой связи
• плоскостные парковки – площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов
• малые архитектурные формы (элементы декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, городская мебель, игровое, спортивное, осветительное оборудование) – без устройства фундаментов и прокладки подземных коммуникаций
• фонтаны:
  • с устройством ограждающих конструкций гидротехнических систем с заглублением до 0.5 м
• аттракционы, шапито – объекты из сборно-разборных конструкций, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и заглублением до 0.5 м:
  • без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения
  • с устройством ограждающих конструкций, размещаемых с заглублением до 0.3 м
• общественные туалеты нестационарного типа:
  1. инвентарные объекты заводского изготовления
  2. объекты модульного типа общей площадью основания до 25 м 2

в том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0.4 м, без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо-, теплоснабжения.

3. Размещение некапитальных объектов на земельных участках, находящихся в муниципальной и государственной собственности

Оперативная реакция федеральных и региональных властей на развитие некапитальных объектов выразилась в федеральных и региональных законах, муниципальных решениях. В них конкретизировалось понятие некапитального объекта, отражены функциональное назначение и параметры застройки.

• ФЗ«Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» ( № 381 от 28.12.2009 – статья 2, пункт 6):
  • нестационарный торговый объект – торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение
• Постановление Правительства Москвы «О размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства..» (№ 636-ПП от от 13 ноября 2012 года) и Закон Московской области «О внесении изменений в Закон Московской области «О благоустройстве в Московской области» (№ 127/2018-ОЗ от 18.07.2018):
  • объекты, не являющиеся ОКС (некапитальными объектами) – объекты, для размещения которых:
    1. не требуется оформление разрешения на строительство
    2. выполненные из легковозводимых конструкций
    3. без заглубленных фундаментов, коммуникаций и подземных сооружений, сезонного или вспомогательного назначения

В число временных объектов включены:

1. летние павильоны
2. беседки
3. навесы
4. сцены
5. торговые киоски, павильоны и иные объекты мелкорозничной торговли
6. теплицы, парники
7. остановочные павильоны
8. наземные туалетные кабины
9. другие подобные сооружения

Рекомендация

Всем заинтересованным в установке и размещении некапитального объекта или сооружения, в том числе и на специально отводимых местах, необходимо выяснить требования, действующие в муниципалитете.

4. Требования к некапитальным объектам в Санкт-Петербурге

Детальные характеристики некапитальных объектов и требования к их параметрам отражены в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга «О Порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении земельных участков для целей, не связанных со строительством»(№ 1830 от 30 декабря 2010 года):

• для размещения временных (некапитальных) объектов производственно-складского назначения:
  1. площадь размещаемого на земельном участке объекта должна составлять не более 300 м 2
  2. высота – не более 4 м (в случае хранения строительных материалов – не более 6 м)
     • за исключением случаев размещения временных (некапитальных) объектов производственно-складского назначения на ЗУ, для которых ВРИ «для размещения промышленных объектов» и «для размещения складских объектов» в пределах границ соответствующей территориальной зоны являются основными ВРИ:
       1. площадь размещаемого на земельном участке объекта – не более 1000 м 2
       2. высота – не более 7 м
• для размещения торговых мест — павильонов:
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 500 м 2
  2. площадь размещаемого на земельном участке объекта – не более 150 м 2
  3. высота – не более 6 м
• для размещения торговых мест (киосков, палаток, иных объектов нестационарной торговой сети):
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 30 м 2
  2. площадь размещаемого на земельном участке объекта – не более 18 м 2
  3. высота – не более 4 м
• для размещения временных (некапитальных) объектов общественного питания:
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 1000 м 2
  2. площадь размещаемого земельном участке объекта – не более 400 м 2
  3. высота – не более 6 м
• для размещения временных (некапитальных) объектов автосервиса:
  1. площадь предоставляемого земельного участка должна составлять не более 700 м 2
  2. площадь размещаемого земельном участке объекта – не более 300 м 2
  3. высота – не более 6 м

Размещение некапитальных объектов и сооружений на собственном земельном участке

1. Требования к размещению некапитальных объектов

Наличие права собственности на земельный участок – это весьма благоприятная возможность для размещения некапитальных построек, в особенности при существующем запрете на возведение капитальных объектов. Ведь использование участка под размещение временного объекта никак не нарушает этот запрет при определённых «но».

Размещение некапитальных построек на участке, как и любое другое его использование, должно соответствовать:

1. земельному законодательству:
   • в первую очередь, ВРИ ЗУ и градостроительному регламенту
2. общим требованиям санитарных и пожарных нормативов

На участке, предоставленном для размещения промышленных объектов, могут устанавливаться некапитальные объекты производственного назначения – склады, иные объекты, вспомогательные по отношению к деятельности предприятия. Но размещение на таком участке объектов торговли или иного назначения будет неправомерно. На том же основании невозможно разместить магазин на собственном участке ИЖС/ЛПХ, торговать продуктами, пивом и сигаретами в ларьке на своём садовом участке, организовать на нём автостоянку.

Если на ЗУ будет размещено некапитальное строение, не соответствующее режиму использования участка, претензий со стороны земельного надзора не избежать. Образуется состав такого административного правонарушения, как использование земельного участка не по целевому назначению. Это обстоятельство, в случае неустранения правонарушения, влечёт наложение административного штрафа (пункт 1 статьи 8.8 КоАП РФ).

При условии соблюдения противопожарных и санитарных норм не будет никаких проблем, если на участках:

• ИЖС
• садовых
• ЛПХ (в черте населённого пункта)
• участках, предоставленных для организации КФХ:
  • в том числе на с/х земле

планируется размещение таких временных построек, как веранды, беседки, барбекю, сараи, ангары, дровники, заборы, дорожки, теплицы, парники, навесы, курятники и др. Все эти объекты являются вспомогательными по отношению к основной постройке, которой является жилой дом. Хозяйственные постройки, площадь которых превышает 50 м 2 необходимо поставить на государственный кадастровый учёт и зарегистрировать.

2. Считаются или нет садовых дом, баня и гараж некапитальными строениями

Понятие «садовый дом» введено ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 217 от 29 июля 2017 года). Такие дома и даже полноценные жилые дома можно возводить на земельных участках, предназначенных для отдыха граждан и выращивания ими для собственных нужд с/х культур. На таких участках разрешено также размещение хозяйственных построек и гаражей.

Садовым домом считается здание сезонного или вспомогательного использования. Его назначение — отдых граждан, удовлетворение их бытовых и иных нужд, связанных при временном пребывании в таком доме. Таким образом, садовый дом является объектом нежилого назначения, то есть объектом недвижимости вне зависимости от его, а значит некапитальной строением он считаться не может. Хозяйственные постройки и гаражи к садовым домам не относятся. Садовые дома подлежат государственному кадастровому учёту.

В соответствии с требованиями ФЗ 217 необходимо подать уведомление в местную администрацию как о начале строительства, так и вводе в эксплуатацию садового дома., даже если этот дом будет представлять быстровозводимую модульную конструкцию.

Ориентир на то, что дом из сборно-разборной конструкции является некапитальныой подстрокой и на незаглубленном фундаменте, будет неверным. Такой дом имеет ряд признаков капитального объекта (назначение, коммуникации), а потому является объектом недвижимости и временным постройкой считаться не может.

• Бани и гаражи

Дать однозначный ответ на вопрос о некапитальности в отношении бани и гаража также не получится. Всё зависит от особенностей возведения этих строения.

Баня будет считаться некапитальной (временной) постройкой, если она одноэтажная и была возведена на нескольких опорах или на лёгком фундаменте.

Если же баня была установлена на земельном участке как конструкция в уже собранном виде и без проведения земляных работ, то такое сооружение будет считаться некапитальным (временным).

А вот баня, представляющая собой постройку, возведённая на заглубленном фундаменте, имеющая дополнительные комнаты, оснащённая необходимыми коммуникациями, относится уже к капитальным строениям.

Примерно такие же выводы можно сделать и о гаражах:

• гаражи из кирпича да ещё с подвалом и эстакадой, при строительстве которых выполнялись земляные работы – это капитальные строения
• гаражи контейнерного типа, установленные на площадках, которые были лишь утрамбованы или отсыпаны щебнем – временные сооружения, поскольку такие гаражи без проблем можно перевезти на другое место

3. Как регулируется размещение временных объектов на собственном участке?

Федеральным законодательством не регулируются вопросы, связанные с определением условий и порядка размещения движимых построек на земельных участках, уже находящихся в собственности физических лиц или организаций. Они в компетенции региональных и муниципальных властей.

Так, в Москве не установлен какой-либо специальный порядок получения разрешения на размещение некапитального объекта на земельных участках, находящихся в собственности частных лиц. Из этого следует возможность размещения временных объектов без разрешения на установку и проведения иных предварительных согласований.

В Московской области, напротив, законами закреплено требование о том, что все некапитальные объекты размещаются с разрешения органов местного самоуправления. Эти органы утверждают ещё и порядок получения такого разрешения. Как правило, разрешение на размещение некапитальных объектов оформляется в виде постановления администрации муниципального образования.

Другие муниципалитеты в других регионах могли ещё и не принять документы, содержащие подробные правила о порядке возведения временных построек. По этой причине в ряде случаев строительство некапитальных объектов становится так же возможным без разрешений и согласований. Если же порядок всё же утверждён, то, как понятно, ситуация «без вариантов». Местные законы, постановления или положения нужно чтить и соблюдать.

4. Когда сборно-разборная конструкция не признаётся некапитальным (временным) объектом?

Современный строительный рынок предлагают готовые к сборке на месте конструкции домов и мобильных сооружений, обеспечивающих существенную экономию средств, высокую скорость возведения объектов, их надёжность и долговечность. Такие показатели делают их максимально привлекательными для широкого круга застройщиков (производственных или торговых компаний, дачников, фермеров и т.д.).

Чтобы не впасть в заблуждение относительного некапитальности того или иного объекта, нужно объективно сопоставить соответствие их будущему использованию, а особенности и технические характеристики — признакам капитальной или некапитальной постройки.

Не исключено, что результаты укажут на приоритет имеющихся у объектов некоторых признаков капитальности. Такие объекты необходимо поставить на государственный кадастровый учёт. Основанием для этого служит разъяснительное Письмо Минэкономразвития №14-00484/16 от 27.01 от 27 января 2016 года. Оно является ответом на запрос ФГУ ФКП Росреестра и включено в запрос Росреестра как приложение.

Относительно рассматриваемого вопроса о капитальности или некапитальности объекта в Письме Минэкономразвития указывается:

«если объект является объектом вспомогательного использования и отвечает признакам объекта недвижимости, основания для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета у органа кадастрового учёта будут отсутствовать».

Поясним ситуацию на следующих примерах.

• Каркасные дома

Не требующие тяжёлого капитального фундамента, возводимые на свайных конструкциях или ленточном фундаменте, они удостоены заслуженного внимания по причине облегчённой формы строительства.

Представляя собой изготовленную на заказ каркасную конструкцию, а после возведения сохраняющие способность к перемещению на другое место, они, вместе с тем, отличаются высокой прочностью и долговечностью. Такие дома, как правило, оснащаются стационарными коммуникациями.

Нередко каркасные дома планируются для постоянного проживания. Тогда их необходимо зарегистрировать, чтобы оформить право собственности. Вывод для таких случаев очевиден – быстровозводимые каркасные дома могут считаться объектом недвижимости, а значит являются капитальными.

Перед возведением каркасного дома нужно уведомить администрацию о начале строительства, поскольку у каркасного жилого дома с прочной конструкцией, имеющего площадь, соответствующую нормам проживания, оснащённого необходимыми стационарными коммуникациями, имеющего длительный срок эксплуатации, возводимого для проживания в соответствии с ВРИ земельного участка, есть признаки капитального объекта.

В данном случае технология постройки дома не является определяющим фактором в вопросе об отнесении его к движимому или недвижимому имуществу, а отсутствие капитального фундамента нужно рассматривать в совокупности с другими характеристиками постройки.

• Быстровозводимые сборно-разборные конструкции и сооружения

Виды таких конструкций чрезвычайно разнообразны. Будучи быстровозводимыми, все они представляют собой конструктив заводской комплектации с возможностью их передислокации и повторной установки на новом месте. Недорогие, комфортные, со сроком эксплуатации в нескольких десятков лет, они позволяют решить множество проблем.

Среди таких конструкций присутствуют:

1. ангары арочного типа
2. ангары, представляющие собой сооружение каркасно-обшивного типа
3. быстровозводимые модульные здания (мобильные здания) из стандартных блок-контейнеров
4. мобильные здания сборно-разборного типа

Представляя собой временные мобильные сборно-разборные сооружения, временными объектами они они признаются не во всех случаях.

Роль временных объектов они смогут сыграть лишь тогда, когда их использование имеет вспомогательное значение при существующем на земельном участке объекте капитального строительства:

• здания производственного цеха
• здания магазина
• здания склада
• здания фермы на участке с/х назначения
• т.д.

Только при отсутствии у объекта качеств вспомогательного назначения и наличия признаков самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации. Причём независимо от физических характеристик и даже наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Иными словами, если быстровозводимая сборно-разборная конструкция планируется к использованию в качестве основной постройки в соответствии с правовым режимом земельного участка, в которой планируется ведение той или иной деятельности, то любой ангар или мобильное здание, даже установленное на ж/б плитах, сваях или незаглубленном фундаменте и подключённое к электроснабжению по временной схеме технологического присоединения, будет признаваться объектом недвижимости. Размещение такого сооружения и ввод его в эксплуатацию требует согласования с органами власти.

Если же такие объекты используются в качестве вспомогательных и при этом не обладают признаками недвижимого имущества (например, сборно-разборные и иные подобные вещи с ограниченными сроками службы), то они не подлежат государственному кадастровому учёту и государственной регистрации. Представляя собой некапитальные объекты, недвижимым имуществом они не являются. Размещение таких объектов на земельных участках в соответствии с правовым режимом участков в согласованиях с органами власти не нуждается.

Вывод

Сами по себе быстровозводимые сборно-разборные конструкции, которые можно возводить на лёгких фундаментах, действительно, являются временными сооружениями (как конструкции), но когда они становятся постройками, капитальность или некапитальность таких построек определяется совокупностью многих факторов:

• целью размещения конструкции
• использованными материалами
• обеспеченностью постройки стационарными или временными коммуникациями
• потенциальными затратами на снос или демонтаж

и, конечно же, условиями размещения некапитальных объектов в соответствии с порядком, действующим в регионе или муниципалитете.

Таким образом, задачи использования некаптиального объекта в качестве основного или вспомогательного объекта в хозяйствовании определяют его капитальность или некапитальность, если возможность использование и размещение такого объекта в качестве некапитального не оговорена в специальном муниципальном решении.

Источник