Меню

Земельный участок для ведения дачного хозяйства регистрация дома

Наш блог

«Дачное строительство» уходит в прошлое. Где можно строить дом? .

С 1 января 2019 года вид разрешенного использования «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое. Какие изменения произошли в классификаторе ВРИ и где теперь можно построить дачу?

Еще до недавнего времени покупатели земли, желающие построить капитальный жилой дом, делали свой выбор между двумя статусами участков: ИЖС и «дачное строительство». Первые обычно располагались в населенных пунктах, вторые – на сельскохозяйственных землях. Для летней дачи вполне подходили участки «для садоводства», «огородничества», «ДНП», «ЛПХ» и пр. Однако события июля 2017 года (принятие нового закона №217-ФЗ) и января 2019 года (введение в действие нового классификатора ВРИ) изменили привычный ход вещей.

Произошло два важных события: во-первых, понятие “дача” в юридическом смысле ушло в прошлое, а во-вторых, в новом классификаторе ВРИ «забыли» не только про «дачников», но и про фермеров – такого статуса земли просто нет.

Где построить дом?

Каждый земельный участок имеет две характеристики (категория земли и вид разрешенного использования), и их комбинация определяет возможные перспективы будущего строительства.

В России вся земля делится на 7 категорий, что определено Земельным кодексом. Домовладельцу или дачнику подходят только две: земли населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения.

Из всех видов разрешенного использования (ВРИ), согласно классификатору от 2019 года, интересуют пять: ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛПХ (приусадебный участок), СНТ (садоводство), ОНТ (огородничество) и ЛПХ (полевые участки). Жилой дом разрешат построить только на первых трех. Понятие «дача» в юридическом смысле осталось в прошлом.

Индивидуальное жилищное строительство

Участки ИЖС бывают только на землях населенных пунктов, и это единственный статус, предназначенный именно для возведения жилого дома. Подводка сюда всех необходимых для жизни коммуникаций – обязанность, а не добрая воля местных властей. Жители могут рассчитывать на места в детских садах, школах, поликлиниках. Прописка (постоянная регистрация) по месту жительства гарантирована и проста в оформлении. Участок принимается в качестве залога для ипотечного кредита, а при строительстве дома получить налоговый вычет (до 260 тысяч рублей). Земли ИЖС выше ценятся на загородном рынке недвижимости. Впрочем, и кадастровая их стоимость выше, и соответственно налог на имущество. По классификатору ВРИ участки ИЖС (2.1) относятся к «Жилой застройке» (код 2.0). Муниципалитеты могут сами определять размеры участков, но в среднем по России ИЖС варьирует от 3 до 30 соток.

Личное подсобное хозяйство (приусадебный участок)

Эти участки выделяются только в категории земель населенных пунктов, их основное назначение – выпуск сельхозпродукции. Здесь разрешат и жилой дом, и хозяйственные строения, и постройки для животных. Кстати, основные требования к жилому дому такие же, как и в ИЖС – до трех этажей, не выше 20 метров. Прописка возможна, но с получением ипотечного кредита или налогового вычета могут возникнуть проблемы. Участки со статусом ЛПХ в населенных пунктах, к которым в прошлые годы покупатели относились настороженно и выбирали только в крайнем случае, постепенно завоевывают рынок недвижимости. Их главное преимущество – доступность: более низкая цена, кадастровая стоимость и налог на имущество. Можно привести пример. В деревне Никифорово Щелковского района, в категории земель населенных пунктов, кадастровая стоимость участка ИЖС равна 2 376 руб. /кв. м, а участка ЛПХ – 1 472 руб. /кв. м (более чем в полтора раза дешевле). По классификатору этот вид (2.2) также относится к «Жилой застройке» (код 2.0). Максимальный размер подобного участка ЛПХ – 50 соток, местным властям разрешено увеличивать до 2,5 га.

Предыдущие два вида можно найти только среди земель поселений. Для того чтобы точно узнать, какие постройки допустимы в конкретном населенном пункте с его местными правилами, в отделе архитектуры можно заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В каждом населенном пункте есть ПЗЗ с картой территориальных зон (Генпланом), где можно увидеть, попадает ли данный объект в зону индивидуальной жилой застройки (Ж).

Садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ)

Участки для ведения садоводства – это третий и последний из ныне существующих статусов (ВРИ), на которых разрешено строительство капитального и всесезонного жилого дома. Или садового домика (второй вариант). Есть одно главное отличие от предыдущих статусов. Если ИЖС и ЛПХ – земли индивидуалистов, частных домовладельцев, не зависящих от воли коллектива, то участки под садоводство – часть коллективного хозяйства, единой территории, со своими правилами, взносами, общим имуществом и пр. Один из весомых плюсов – упрощенный порядок оформления дома. Кроме того, до 1 марта 2021 продлен срок «дачной амнистии»: зарегистрировать садовой или жилой дом можно на основании правоустанавливающего документа и технического плана. Уведомлять о начале и завершении строительства дома не нужно. По классификатору садоводческие наделы (13.2) относятся к землям «общего назначения» (код 13.0). Их размер, в среднем, варьируют от 6 до 15 соток.

Огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ)

На участках для ведения огородничества разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.). Ни жилой, ни садовой дом здесь строить нельзя. По классификатору (пункт 13.1) они также относятся к «Земельным участкам общего назначения» (код 13.0). Огородные наделы обычно занимают от 4 до 10 соток.

Участки СНТ и ОНТ могут располагаться в обеих категориях земель: населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Личное подсобное хозяйство (полевые участки)

Эти участки ЛПХ предоставляют только на сельскохозяйственных землях. Дом или дачу здесь не построишь – разрешены только некапитальные строения: гараж, навес, теплица, погреб и прочее. По классификатору ВРИ полевые участки ЛПХ (1.16) относятся к «Земельным участкам сельскохозяйственного использования» (код 1.0) и предназначены для выпуска сельхозпродукции. Однако для любителей загородного образа жизни они могут быть интересны своей доступностью и дешевизной. На таком участке можно поставить вагончик или мобильный дом на колесах и пользоваться локальными удобствами (биотуалет, автономное водоснабжение и пр.).

«Дачного строительства» больше нет

Участки со статусом «дачное строительство» пользовались большим спросом и были очень популярны на рынке недвижимости, начиная с 1990-х годов. Это была лучшая альтернатива ИЖС и вполне законный способ оформить жилой дом на сельскохозяйственных землях. Массивы бывших земель колхозов и совхозов переоформлялись на будущих дачников без прохождения утомительной процедуры перевода земель из одной категории в другую. С 1 января 2019 года вид РИ «ведение дачного хозяйства» был изъят из классификатора. Понятие «дача» в юридическом смысле ушло в прошлое.

Подарок для фермеров

В новом классификаторе ВРИ нет статуса земли “для ведения фермерского хозяйства”. Эти участки относятся к сельскохозяйственным угодьям, деятельность фермеров регулируется законом №74-ФЗ от 2003 года.

В июне 2018 года был разработан проект нового закона, вносящего поправки в земельный кодекс. Если его примут, то фермерам на их участках будет разрешено строительство капитального жилого дома площадью до 500 кв. м и не выше трех этажей. Однако перепродажа земли под оформленным строением будет запрещена. Предельные величины фермерских угодий определяют местные законы. В Московской области, например, минимальный размер – 2 га, а максимальный – практически не ограничен. Интересно, что в 2017 году принималась норма до 1300 га, которую затем отменили, а в настоящее время частное или юридическое лицо может приобрести в собственность участок размером до 25% от общей площади всех сельхозугодий района.

Источник

Особенности дачного строительства на землях сельскохозяйственного назначения: риски и преимущества

Изменения классификатора ВРИ, внесенные в 2015 году, расширили перечень, дополнив его новым видом – земли для ведения дачного хозяйства.

Собственники таких земельных участков, помимо использования их с целью отдыха и возделывания различных культур, имеют право возводить на них жилые постройки.

Рассмотрим основные особенности наделов такого вида.

Общие сведения

Одна из характеристик участка земли, определяющая его правовой режим применения, называется вид разрешенного использования. При определении разрешенного использования обязательно учитывается зонирование территории, где находится конкретный участок.

Чтобы упорядочить все многообразие значимых видов деятельности человека, разработан классификатор ВРИ.

Участки земли, используемые для ведения дачного хозяйства, имеют код 13.3 по действующей классификации.

Собственникам таких наделов разрешается:

  1. Размещать на своей земле дачные дома, которые подходят для отдыха и проживания. Этажность строения выше уровня земли не должна превышать 3 этажей. Разделение дома на квартиры не допускается.
  2. Заниматься выращиванием картофеля, плодовых, бахчевых, ягодных и других культурных растений.
  3. Размещать на своей территории строения и сооружения для хозяйственных нужд.

Основным документом, регулирующим оборот земель, используемых как дачи, является ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

На основании вышеуказанного акта и ст. 81 Земельного кодекса РФ собственник имеет право осуществлять строительство объектов как частное лицо либо при организации партнерств, кооперативов или товариществ с другими собственниками.

Вид разрешенного использования

На основании закона № 66-ФЗ под дачным участком подразумевается земля, предоставляемая человеку либо приобретенная им с целью выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха.

На такой территории разрешается строительство:

  • жилых объектов с правом зарегистрироваться в них;
  • жилых объектов без права регистрации.

Разрешенная этажность жилых строений – 3 надземных этажа.

Важно! При возведении жилых объектов на дачной территории получать разрешение не обязательно. Габариты и назначение строящихся зданий также не регламентированы, в отличие от объектов строительства на землях ИЖС.

Процедура оформления существенно упрощается, если надел относится к категории земель населенных пунктов.

Если категория участка – сельскохозяйственное назначение, то собственник может попытаться изменить ее.

Сделать это можно следующим образом:

  1. Если участок граничит с населенным пунктом, то собственник должен обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления с инициативой внесения изменений в генеральный план либо схему территориального планирования.
  2. Если участок находится на удалении от населенного пункта, то собственнику следует обратиться в региональные органы власти. Положительное решение может быть принято при наличии обоснования, например, создание ТСН.
Читайте также:  Фундамент под летний душ своими руками

Рассмотрим, какие риски могут возникнуть при строительстве на землях сельскохозяйственного назначения, выделенных для дачного строительства.

Одной из проблем будет тот факт, что получить прописку в построенном доме, удаленном от населенного пункта, будет возможно только с помощью решения суда.

При разработке данного ВРИ подразумевалось, что жилые строения будут иметь дачное назначение, то есть для сезонного, а не постоянного проживания. Поэтому для прописки в таком возведенном капитальном строении необходимо доказывать, что внутри дома можно проживать круглогодично.

Необходимыми документами будут заключение экспертизы и технический паспорт объекта, которые обязательны для представления в суд.

Возможны проблемы с присвоением строению почтового адреса. Он необходим не только для ведения переписки, но и для предоставления в органы ФМС при прописке.

Чтобы получить почтовый адрес для дома, собственнику необходимо обратиться в органы местной администрации.

Однако по законодательству присвоение почтового адреса обязательно только для строений в черте населенного пункта. Если дачный участок находится за его границами, то решение о предоставлении почтового адреса принимается на местном уровне.

Сходства и различия садовых, огороднических и дачных наделов

Эти ВРИ, выделенные классификацией в отдельные категории, имеют много общего:

  1. Допускается возведение хозяйственных построек и сооружений, применяемых как хранилища собранного урожая, сельскохозяйственных инструментов и техники.
  2. На всех этих территориях разрешается разведение ягод, овощей, картофеля, бахчевых и иных сельскохозяйственных культур.
  3. На участках, предназначенных для ведения садоводства и дачного хозяйства, разрешено возведение жилых домов с целью отдыха. Но нельзя разделять объект на несколько квартир.

Выделим основные различия:

  1. На огороднических землях, в отличие от дачных и садовых, не разрешается возделывание плодовых деревьев. Объекты жилого назначения, построенные на них, могут иметь только некапитальный характер.
  2. Возводить жилые постройки на огороднических наделах запрещается, вне зависимости от расположения (в черте населенного пункта или на земле сельскохозяйственного назначения).
  3. Зарегистрироваться возможно в жилом доме, возведенном на дачной земле, тогда как прописаться в доме на садовом участке нельзя. Наиболее простой будет процедура регистрации при расположении участка в черте населенных пунктов.

Также нужно заметить, что для возведения жилых построек существуют отдельные ВРИ:

При этом ведение личного подсобного хозяйства очень схоже с рассмотренными выше видами разрешенного использования, разрешая все те же виды хозяйственной деятельности, но при этом позволяет без проблем построить жилой дом и даже разводить на участке домашний скот.

Что делать собственникам с устаревшим ВРИ земельного участка?

Введение новой классификации ВРИ не оказывает влияния на правовой статус участков с записью старого образца.

Разрешенное использование считается действительным даже при его несоответствии действующей классификации.

При желании собственника им подается заявление на приведение старого ВРИ в соответствие новой классификации. Документ нужно направлять в орган государственной власти, уполномоченный устанавливать либо изменять ВРИ участков.

Для рассмотрения заявления отведено не более 30 дней, после чего должно быть принято решение о введении соответствия. На основании полученного документа собственник инициирует внесение изменений в государственный кадастр.

Несмотря на простоту регламентированного обращения у некоторых собственников могут возникнуть сложности.

При внесении изменений в действующие градостроительные и землеустроительные правила муниципалитета новый присвоенный вид ВРИ может не соответствовать желаемому и текущему использованию участка.

В этом случае собственнику можно посоветовать изучить действующие ПЗЗ, если они приняты, и выбрать ВРИ по условно-разрешенным либо вспомогательным видам деятельности.

При отсутствии ПЗЗ потребуется проведение публичных слушаний, на основании которых местные органы власти подготовят постановление об изменении ВРИ. Издержки на проведение публичных слушаний оплачиваются собственником, инициирующим изменение вида разрешенного использования участка.

Что изменится в ближайшем будущем?

В середине 2017 года принят новый закон № 217-ФЗ, который вступит в силу с начала 2019 года и заменит действующий № 66-ФЗ.

Соответственно документу, участки с дачным ВРИ причисляются к садовым. В отличие от другой категории участков – огороднических, на садовых разрешается строить объекты недвижимости.

Дачные потребительские кооперативы будут переоформлены в садовые товарищества.

На местном уровне планируется создание программ поддержки садоводов: обеспечение территорий необходимой инфраструктурой, финансирование кадастровых работ.

Со своей стороны садоводы будут обязаны выплачивать членские взносы. Это касается как членов товариществ, так и индивидуальных садоводов.

При отсутствии необходимости создания товарищества получение коммунальных ресурсов осуществляться при заключении индивидуальных договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Документом зафиксировано разрешение строить капитальные дома на садовых территориях, осуществлять там регистрацию.

Таким образом, если у собственника дачного участка сегодня существуют проблемы с регистрацией в построенном жилом доме, то после вступления акта в силу проблема будет решена.

Это касается только мест постоянного проживания, так как документом введен новый термин «садовый дом», относящийся к объектам сезонного характера.

Подведем итог

Собственники наделов с дачным ВРИ имеют ряд преимуществ: помимо ведения сельскохозяйственной деятельности они официально могут построить жилой дом. При соблюдении определенной процедуры граждане смогут зарегистрироваться там, получить почтовый адрес.

Особенностью строительства на дачных участках является упрощенная схема регистрации, а также отсутствие необходимости получать разрешение на строительство. Если документальный ВРИ земли неактуальный, то собственник вправе инициировать приведение его соответствия действующей классификации и внесение кадастровых изменений.

Источник

Регистрация в собственность жилого дома на садовом/дачном земельном участке

Здравствуйте. Здесь я опишу поэтапную инструкцию, как оформляется в собственность жилой дом на дачном/садовом участке. Оформление будет в упрощенном порядке по закону о «Дачной амнистии». Не имеет значение в каком товариществе находится участок и является ли его владельцы/арендаторы членами этого товарищества. Инструкция подойдет для всех. Единственное, здесь я коснулся лишь тех участков, которые оформлены в частную собственность или в аренде (без разницы каков срок аренды). Оформление дома на земле, которая находится в бессрочном пользовании и наследуемом владении, я разберу в отдельных статьях. Инструкция на этой странице подходят лишь для собственников и арендаторов земельного участка.

Небольшое отступление: если вам нужно зарегистрировать не дом, а земельный участок, у меня есть пара инструкций — оформление земли в аренде, по «Дачной амнистии» или имея на руках только садовую книжку.

Важная теория и условия для оформления дома

  • Жилой дом может стоять только на садовом участке. На огородном нельзя. Объясню что это значит.

Каждый участок имеет вид разрешенного использования (ВРИ) — ст. 37 ГрК РФ. Согласно Федеральному закону от 29.07.2017 N 217-ФЗ, с 1 января 2019 года дачные участки могут быть только двух видов — садовыми или огородными. Что-либо переоформлять при этом не нужно.

Участок автоматически становится «садовым», если он имеет ВРИ такие как: «садовый земельный участок»; «для садоводства»; «для ведения садоводства; «дачный земельный участок»; «для ведения дачного хозяйства»; «для дачного строительства» — п. 7 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ. На таком участке разрешено построить жилой дом и зарегистрировать его в собственность — п. 1 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ.

Согласно п. 8 ст. 54 Федерального закона N 217-ФЗ, участок автоматически становится «огородным», если он имеет один из таких ВРИ: «огородный земельный участок»; «для огородничества»; «для ведения огородничества». На огородном участке можно строить только некапитальные постройки для хранения инвентаря и урожая (сарай, теплицу, амбар) — п. 4 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ. Жилой дом на нем строить запрещено.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа, закажите звонок по кнопке слева или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Жилой дом можно построить на садовом участке, даже если он относится к землям сельхозназначения.

Помимо ВРИ, любой дачный участок бывает двух категорий по целевому назначению — земли населенных пунктов или земли сельскохозяйственного назначения (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). Это называется категория земель.

Участок, который находится в границах населенного пункта, имеет категорию «земли населенных пунктов» — ст. 83 ЗК РФ. В такой категории можно строить жилые дома. Что логично, это ведь населенный пункт. Если участок находится за границами нас.пункта, значит он имеет категорию «земли сельхозназначения» — ст. 77 ЗК РФ. На таких землях тоже разрешено построить жилой дом, оформить его в собственность и прописаться. Такое послабление действует с 1 января 2019 года.

В п. 3 ст. 3 Федерального закона N 217-ФЗ написано что из себя представляет садовый участок — «земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, ЖИЛЫХ ДОМОВ, хозяйственных построек и гаражей» . Закон тут не делит участок на категории, а значит категория не учитывается. Главное, чтобы ВРИ участка определял его как садовый, а не огородный.

ВРИ и категорию земель также можно найти в правоустанавливающих документах. К этим документам относятся: cвидетельство о праве собственности; выписка из ЕГРН (бывший ЕГРП); договор аренды; договор перенайма; договор уступки права аренды. Это важно знать, т.к. я их затрагиваю в статье.

ВРИ и категория земли в свидетельстве о собственности

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

ВРИ и категория в выписке из ЕГРН

ВРИ и категория в договоре аренды

Земельный участок должен стоять кадастровом учете — п. 7 ст. 1 и ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Проще говоря, иметь кадастровый номер. Иначе дом не зарегистрируют. Иногда кадастровый номер участка есть в правоустанавливающих документах. Образцы документов выше. Подробная инструкция — как узнать поставлен ли участок на кадастровый учет.

Для постройки любого дома на садовом участке не нужно оформлять разрешение на строительство или уведомлять о строительстве местную администрацию. Данное требование действует только при строительстве на участках ИЖС или ЛПХ. Садовые являются исключением.

В этой ситуации действует упрощенный порядок регистрации по закону о «Дачной амнистии». На дом достаточно оформить технический план и декларацию — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Декларация идет как приложение к плану. Как оформить эти документы, я подробно разобрал в третьем этапе.

Читайте также:  Процедура оформления жилого дома по дачной амнистии

Упрощенный порядок действует до 1 марта 2021 года — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Изменения были внесены ст. 5 Федерального закона от 02.08.2019 N 267-ФЗ. Неизвестно какие будут требования к документам после 1 марта 2021 года. «Дачные» законы часто меняются.

Дом можно зарегистрировать даже на том участке, который не имеет границ в кадастре. Хоть по закону это не запрещено, на практике я все же советую сначала установить границы участка, и только потом строить жилой дом или оформлять уже построенный. Подробности прочтете на втором этапе.

Дом регистрируется на всех владельцев/арендаторов участка и в ту же собственность. По закону действует единство судьбы участка и любых построенных объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. Все собственники или арендаторы участка должны быть согласны на оформление дома, потому что подают общее заявление — пп. 1 п. 1 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Если в заявлении указать другой вид собственности, регистрацию приостановят — пп. 7 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Например, участок принадлежит трем собственникам — у каждого по 1/3 (долевая собственность). Значит и дом будет оформлен по 1/3 на каждого. Или супруги купли участок и оформили его в совместную совместную на двоих. Построенный дом должен быть в той же совместной собственности.

Дом будет оформлен на нынешних собственников/арендаторов участка, даже если он был построен предыдущими. Здесь также работает единство судьбы участка и объектов на нем. Кто на данный считается владельцем/арендатором участка, тот и будет будущим владельцем дома.

Например, владелец участка построил на нем жилой дом, но не успел оформить его в собственность. Позднее он подарил участок сыну, но на дом документов не было. В итоге сын, как новый владелец участка, имеет право оформить дом на себя, хоть он его и не строил.

Первый этап — уточняем требования к жилому дому

Не надо начинать оформление дома, пока не узнаете требования. Ведь если дом построен без их соблюдения, зарегистрировать его в собственность не получиться.

Для построенного объекта недвижимости есть как основные требования, так и по местным регламентам. Сначала разберемся какие есть основные требования.

Основные требования

Согласно ст. 38 ГрК РФ, к главным параметрам жилого дома относятся: 1) Максимальная высота и количество этажей. 2) Максимальный процент застройки. Это размер дома по внешним стенам относительно участка. Например, участок в 8 соток. Дом имеет размер 7 на 9 метров. Значит его площадь равна 63 кв.м. или 0,6 соток. Получается, что он занимает 7,5% участка. 3) Минимальный расстояние от дома до границ участка (минимальный отступ).

Основные требования к жилому дому есть в его описании из п. 39 ст. 1 ГрК РФ: максимум 3 надземных этажа + 1 подземный этаж (мансардный этаж тоже считается); максимальная высота дома — 20 метров (нужно считать от уровня земли до конька); состоит из комнат и вспомогательных помещений для удовлетворения бытовых нужд при проживании. Подземный этаж может быть максимум 5 метров в глубь земли — ст. 19 Закона РФ от 21.02.1992 N 2395-1.

Еще частично информация есть в Разделе 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 — «на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных» .

Минимальный отступ от дома до границы участка есть в местных градостроительных регламентах. Там же иногда и встречается максимально разрешенная высота дома. Если максимальная высота там не прописана, значит ориентируемся на основные требования из п. 39 ст. 38 ГрК РФ — максимум 20 метров. Теперь давайте разбираться с местными регламентами.

Местные градостроительные регламенты

Местные градостроительные регламенты указаны в правилах застройки и землепользования (ПЗЗ), которые устанавливает местная администрация — п. 1 ст. 8 и ст. 30 ГрК РФ.

ПЗЗ состоит из текстового документа + карты с территориальной зоной (Генеральный план местности, Карта градостроительного зонирования и т.п.). Все это можно найти в интернете.

Как найти местные регламенты

Совет: искать ПЗЗ и карту лучше на компьютере или ноутбуке. Во-первых, чаще всего сайты и документы для поиска не оптимизированы под мобильные устройства. Во-вторых, обычно карта много весит, поэтому на телефоне будет сильно тормозить.

Давайте вместе найдем местные регламенты для земельного участка, которые должны быть выполнены при постройке на нем жилого дома. Для примера я взял участок с кадастровым номером 50:08:0040238:30. Точный адрес — Московская область, Истринский район, СНТ «Никольское», уч-к 55 (рядом с пос. Ермолинское). Для справки — Истринский район теперь переименован в городской округ Истра. Категория участка — земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ — для садоводства.

    Сначала запоминаем точное расположение участка на публичной кадастровой карте.

Я советую воспользоваться картой на сайте RosCadastr.com. Хоть это и неофициальный сервис Росреестра, но в нем гораздо удобнее пользоваться картой — она быстрее грузится, есть название улиц и других объектов. Все это облегчит поиск участка в дальнейшем.

В левом верхнем углу карты есть поле поиска — вбейте туда кадастровый номер участка и кликните «Найти». Кадастровый номер есть в правоустанавливающих документах (образцы найдете выше). Если кадастрового номера нет, участок можно найти визуально — ниже есть список регионов (работает на базе Яндекс.Карты). Границы моего участка установлены в кадастре, поэтому он отображается на карте.

Участок для примера

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Запоминаем ориентиры вокруг участка — контуры местности, расположение дорог/трасс/озер/рек, название улиц. Для этого уменьшите карту. Это важно сделать, потому что потом будем искать свой участок на другой карте. Поблизости моего участка есть река. По ней и буду ориентироваться далее.


Теперь ищем местные ПЗЗ и карту территориальной зоны.

Искать мы будем на двух ресурсах — на сайте местной администрации и сервисе ФГИС ТП. Сначала опишу про сайт администрации.

    1) В любом поисковике (Яндекс или Гугл) вбейте такой запрос — «правила застройки и землепользования администрация + название вашей области и муниципального района». У меня получилось так — «правила застройки и землепользования администрация московская область истринский район». Первый результат оказался верным.


2) Ищем на сайте нужные документы и скачиваем их. Чаще всего выкладывают архивом, которые имеют имеют формат zip или rar. Так было и в моем случае — на страница сайта я скачал архив.


3) Распаковываем скаченный архив и открываем все файлы подряд, чтобы найти нужные. В моем случае файлы назывались «Г.О. Истра. ПЗЗ. Текстовая часть», а карта «Г.О. Истра._ПЗЗ. Карта_градостроительного зонирования». Везде по-своему. Обычно карта имеет большой размер, потому что она очень детальная. Ее лучше смотреть на компьютере, а не на смартфоне.

Если не получилось найти документы на сайте администрации, можно воспользоваться официальным сервисом — ФГИС ТП. Инструкция: 1) В меню кликните на вкладку «Документы», затем «По территории». 2) Справа в поле поиска вбейте название муниципального района и выберете нужный результат из полученных ответов. После этого появится список нормативных документов. В нем ищите Правила застройки и землепользования. Мне пришлось довольно долго искать. В итоге нашел во вкладке «Городские округа Московской области — Истра». 3) Появится список документов. Их можно смотреть, не скачивая документ. Или все скачать архивом, чтобы искать уже в нем.

По такому ориентиру я нашел свой участок

На Кадастровой карте

На Карте зонирования

Находим краткое и полное название территориальной зоны. Краткое описание зоны отображается на местности, а полное — по краям карты. Лучше запомнить оба названия, потому что в ПЗЗ иногда указывают только одно из них.

Мой участок находится в территориальной зоне СХ-2. Полное название было в нижнем левом углу карты — «Зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства».

Название зоны на карте

Я в поиске вбил свою зону («зона, предназначенная для ведения садоводства и дачного хозяйства»), а в таблице нашел похожее ВРИ как и у моего участка («ведение садоводства»). По ней и нашел нужную информацию. Оказалось, что для моего участка при постройке объектов на нем минимальный отступ составляет 3 метра, а максимальный процент застройки — 40%.

Требование по минимальному отступу и максимальному проценту застройки

В таблице не было написано про максимальную этажность и высоту. Поэтому я дополнительно по слову «этаж» нашел требование — объекты строительства должны быть максимум в 3 надземных этажа. Про максимальную высоту дома ничего написано не было, как бы я и не искал. Поэтому она составляет 20 метров на основании основных требований из п. 39 ст. 38 ГрК РФ. Об этом писал ранее.

Требование к максимальной этажности дома

Если дом подходит под требования можно приступить к второму этапу. Если дом не соответствует требованиям, например, по минимальному отступу от границы участка, есть 2 выхода — 1) Выкупить часть земельного участка у соседа. 2) Оформить дом через суд, доказав что его расположение не мешает соседям. Далеко не факт что получится, поэтому советую первый вариант.

Второй этап — уточняем границы участка (желательно, но необязательно)

Границы не установлены

Выше я писал, что разрешается на участке без установленных границ построить жилой дом и зарегистрировать его в собственность. Но на практике бывает по-другому. Заранее забегу вперед — все упирается в отступ между домом и границами участка.

Читайте также:  Готовый летний душ для дачи с подогревом

Если границы участка установлены в кадастре, простыми словами, у него две границы — кадастровые и фактические. Фактические границы — это границы на местности/по забору. Кадастровые границы — это расположение участка на основе координат его поворотных точек (углов). Данные границы отображаются на кадастровой карте, а координаты есть в выписке из ЕГРН (бывш. ЕГРП). В идеале обе границы должны совпадать.

Поворотные точки участков и их координаты в выписке из ЕГРН

Обычный с 4-мя точками

Для оформления дома нужно заказать на него технический план. В этом плане, помимо планировки, будет отображено точное расположение дома на участке. Чтобы определить точное расположение дома, специалист не будет рулеткой мерить расстояние от дома до забора (фактических границ), а определит точные координаты внешних углов дома с помощью GPS-оборудования. Поэтому в тех.плане дом всегда отображается относительно кадастровых границ участка, а не фактических.

Теперь о довольно распространенной ситуации — кадастровые и фактически границы могут не совпадать. Например, ранее допустили ошибку при межевании, т.е. при установлении границ. В итоге участок расположен в одном месте, а по координатам поворотных точек он сдвинут вбок на 1 — 2 метра и более. Или один из углов участка по координатам не совпадает. Я не буду здесь описывать почему такое случается, просто нужно принять данный факт.

Частое явление — участок «сдвинут» и наслоился на другой.

Теперь ситуация с минимальным отступом, о котором я также писал выше. Например, отступ от дома до границ участка должен быть минимум 3 метра. Теперь давайте сопоставим все эти факторы с минимальным отступом и несовпадением границ. Был построен дом, а специалист измерил точные координаты внешних углов дома. Затем по этим координатам отобразил в техническом плане расположение дома на участке. Когда участок сдвинут, может оказаться такая неприятность:

Разный отступ при несовпадении границ

На местности дом расположен на 3 метра от забора, а от кадастровых границ — на 2 метра. Расстояние в 2 метра специалист укажет в техническом плане, поэтому данное расстояние и будет учитываться при регистрации. В итоге дом не зарегистрируют, потому что отступ от кадастровых границ меньше минимальных 3 метров.

Вывод такой — перед оформлением дома, лучше еще раз уточните границы участка. Хотя бы тех границ, которые рядом с домом. У меня есть отдельная инструкция — как уточнить границы участка на местности. Заказывается у кадастрового инженера услуга под названием «Вынос точек в натуру». Инженер впишет в свое GPS-оборудование координаты углов участка и на местности определит — совпадает ли забор с кадастровыми границами или нет.

Если границ участка нет в кадастровом учете, советую сначала установить границы. И только потом строить жилой дом или заниматься его оформлением, если он уже построен. Почему? Для полного понимая важно знать как устанавливаются границы на кадастровый учет. Опишу кратко.

У собственников/арендаторов участка на руках должен быть документ, в котором есть его план — с площадью, расположением и конфигурацией. Это может быть схема распределения участков членам товарищества, выписка из генерального плана товарищества, схема участка на кадастром плане территории, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении, схема участка как приложение к договору купли-продажи/аренды и т.п.

Собственники/арендаторы заказывают у кадастрового инженера межевание участка, приложив документ с планом. Кадастровый инженер приезжает на участок и снимает его точные координаты углов (поворотных точек), то есть фактические границы по забору. В специальной программе он вобьет координаты участка и узнает его точные границы, местоположение, площадь и конфигурацию. Если фактические границы и площадь участка совпадают с планом из документа, тогда инженер оформляет межевой план. Далее нужно подать на регистрацию межевой план, после чего участок отображается на кадастровой карте.

Если окажется, что фактические границы участка не совпадают с планом из документа, инженер откажется оформлять межевой план. К тому же в этом случае рискованно строить жилой дом или оформлять уже построенный. Ведь должны соблюдены отступы.

Например, у собственника/арендатора участок «не отмежеванный», не зафиксированы четкие границы в кадастре. Он отступил от забора 3 метра, построил жилой дом и зарегистрировал его. Через некоторое время к нему приходит сосед и говорит, что ему провели межевание участка. Оказывается забор между ними стоит неправильно — соседу нужно вернуть полосу в 1 метр. По этой границе как раз стоит дом. В итоге получилось, что дом стоит в 2 метрах от границы, а минимально положенный отступ — 3 метра. Если спор не решится, сосед подаст в суд на уточнение границ. Если сосед выиграет суд, забор надо будет перенести. Следовательно, отступ от дома до границы не будет соответствует требованиям.

Третий этап — заказываем на жилой дом технический план и декларацию

Заказать документы нужно после постройки дома. Их оформляет только кадастровый инженер — п. 4 ст. 1 и ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Он может работать в какой-либо специализирующей организации или на «на себя» как ИП — ст. 31 закона.

Стоимость оформления технического плана и декларации везде разная — от 8 000 до 20 000 рублей. Все зависит от региона и площади дома. Срок оформления около 20 — 30 дней.

К кадастровому инженеру нужно идти всем собственникам/арендаторам земельного участка старше 14 лет или их представителю, прихватив с собой доверенность. При себе иметь паспорта, СНИЛС (если есть) и правоустанавливающий документ на участок. Подписывается договор подряда на выполнение кадастровых работ и согласие на обработку персональных данных — ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Если собственник/арендатор младше 14 лет, ему к кадастровому инженеру идти не нужно. Вместо него документы подписывает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, документы подписывает он и один из родителей/опекун — ст. 26 ГК РФ.

После оплаты услуги с инженером нужно договорится о дате и времени его приезда на участок. Там он: 1) Измерит внутреннюю планировку и высоту дома. 2) Уточнит координаты углов дома с помощью GPS-оборудования, чтобы зафиксировать его точное расположение на участке. 3) Задаст собственникам/арендаторам вопросы о материале внешних стен и перекрытий дома, дате постройки, назначения каждого помещения и т.п. На все работы уходит около 1-3 часов. На месте у инженера можно уточнить примерный срок оформления документов.

Технический план дома и декларация будут в электронном виде на диске — п. 12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Дополнительно кад.инженер может распечатать их на бумаге. Декларация будет как приложение к тех.плану. Инженер сам присвоит дому кадастровый номер и впишет его в документы. Если все устраивает, нужно подписать акт выполненных работ.

Документы готовы, можно заняться регистрацией права собственности на дом.

Четвертый этап — регистрируем жилой дом

Во многих населенных пунктах подать документы можно только в МФЦ (Многофункциональный центр, «Мои документы»). Оттуда их передают в Росреестр (Регистрационную палату). Если в вашем населенном пункте можно подать напрямую в Рег.палату, лучше так и сделайте. Уточнить это можно по телефону Рег.палаты.

Что в МФЦ, что в Рег.палату документы подаются одинаково. А так как через МФЦ является более распространенным вариантом, в инструкции я указал именно про него.

    Всем собственникам/арендаторам участка обратиться в МФЦ, где нужно оплатить госпошлину и подать документы. Если заявителю нет 14 лет, вместо него документы подает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подает он вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.

Госпошлина составляет 350 рублей — пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины в порядке очереди отдать сотруднику следующие документы (оригиналы и копии):

  • Паспорта. Если заявителю младше 14 лет — его свидетельство о рождении;
  • Технический план с декларацией на диске;
  • Нотариальная доверенность с паспортом, если подает представитель. Паспорт доверителя не требуется;
  • Чек об оплате госпошлины.
  • Некоторые сотрудники просят показать правоустанавливающий документ на участок, но согласно п. 6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ делать это не обязательно. Все же я советую взять с собой этот документ.
  • Сотрудник составит заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности — п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Затем нужно проверить заявление и подписать. Дом оформляется в ту же собственность, что и участок.
  • Сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку и сообщит примерную дату окончания услуги. Документы будут отправлены регистратору.

    Срок регистрации права — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за нагруженности МФЦ или Росреестра бывают задержки. В расписке есть специальный код и номер телефона. По телефону можно узнать статус услуги, сообщив этот код.

  • Регистратор проведет правовую экспертизу — пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Также он запросит сведения из местных градостроительных регламентов, чтобы на их основании проверить — соответствует ли построенный дом местным требованиям (минимальный отступ, этажность, процент застройки). Если все в порядке, проведет регистрацию права и кад.учет.
  • В назначенный можно забрать документы. Дополнительно дадут выписку ЕГРН на дом. В ней будет указано, что он теперь в собственности и стоит на кадастровом учете, имея свой кадастровый номер.
  • Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .

    Источник

    Adblock
    detector